限购破冰下的 “涨价冲动”

2018年12月18日，菏泽取消新购住房限制转让措施的消息像穿透冰面的第一箭，虽然不够坚定，但足够有勇气。随后，广州跟进，宣布“330新政”前出让的土地，公寓和商铺可卖给个人；深圳四大行下调首套贷款利率，由上浮15%调整为上浮10%；珠海两区降低购房门槛。冰破之声四处蔓延，12月26日深夜，衡阳市发改委、住建局共同发文，衡阳新建商品房限价政策2019年元旦起暂停执行。站在2018年的尾牙，似乎可以嗅闻到2019年春天的气息。而此刻，一些新盘项目也在蠢蠢欲动，酝酿新一年的涨价。

多地房企萌发“涨价冲动”

“姐，如果您要买我们的项目，最好赶在2019年1月1日之前定下来，或者先交定金，把名额留下来。因为我们内部已经下发通知，2019年1月1日以后，价格要上调5%。”一位销售告诉中国房地产报记者，这是位于江苏盐城的万科悦达翡翠云台项目，目前在售的普通住宅项目均价为13500元/平方米，联排洋房项目售价为16500元/平方米，这个价格是包含精装修的售价。虽然是周六，但此时售楼处看房的人并不多，房源也较为充足，这里似乎并未走出冷淡行情的影响。在得知记者并没有盐城社保的时候，销售表示，只要补足一个月社保就可以购买。但据记者调查，目前万科并未在全国范围内上调新房销售价格，目前只有盐城项目得到确认。

和万科一样酝酿涨价的还有合肥庐阳区蓝光半岛公馆项目，该项目下发通知称：2019年1月1日起，住宅价格全面上调600元/平方米。而此时的合肥正悄悄放开限购，据合肥多个楼盘中介及代理商管理人士表示，合肥目前调整后所执行的限购政策是：合肥市四县一市（长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市）家庭户无需提供社保证明即可购房；合肥市（含4县）集体户、非合肥户口（安徽省各地级市、外省）只需提供1个月社保证明（剩余11个月社保可补缴）即可购房。而此前，合肥的限购政策规定四县一市（长丰、肥东、肥西、庐江四县及巢湖一市）的居民如果想在合肥市买房，要按照外地人算，必须缴纳一年社保，而现在显然取消了这一限制。对比之下，目前所执行的限购政策的确有所放松，但目前合肥市房管局官方对此事并没有正面回复。

相继传来调价消息的，还有济南恒大翡翠华庭、济南兴隆华润置地公元九里洋房项目，在恒大和华润置地的调价公告中分别显示：自2019年1月1日起，所有在售房源每平方米上调500元。在记者致电济南恒大翡翠华庭售楼处时，对方表示，目前只是接到上面口头传达的通知，但具体销售价格还要等1月1日以后看，目前济南的市场销售行情并未见好转，有业内人士猜测，此次调价有可能只是开发商把之前的降价优惠政策取消，在年底冲销量的一种营销手段。

限购放松后是否会带来年后新房价格的上涨

就合肥市场而言，据了解，目前合肥大部分项目优惠幅度依然照旧，有的甚至为了冲年底业绩加大优惠幅度，销售案场也没有出现人气爆棚的情况。根据2018年11月份国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比上涨的城市有63个，比10月份减少了2个；下降与持平的城市有7个，其中，天津、厦门、深圳、温州、金华环比下降。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，楼市整体仍在降温，但这种情况到11月已企稳。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2个百分点和0.1个百分点。在他看来，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。并未因一些城市放松限购而呈现回暖趋势。

对于2019年的市场预测，在恒大研究院研究报告中显示：去库存红利消退，预计2019年销售面积增速-5.4%，为2015年以来首次负增长。本轮地产景气度受益于三大红利：去库存政策红利，包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL支持棚改货币化安置；户籍人口城镇化加速红利；以及住房消费升级红利。2019年，伴随棚改货币化安置的大幅下降，去库存政策红利消退，但城镇化和住房消费升级红利持续释放。同时，房企折扣促销、房贷利率稳中有降、部分城市政策适度放松，对销售形成有力支撑。

从城市来看，2019年一线城市占比3.1%、同比增长6.4%，增速回升12.2个百分点，主要由于基数低，以及过度严厉的调控政策执行层面放松；二线城市占比32.7%、同比-3.2%的负增长，增速下滑2.1个百分点；三四线城市占比64.1%、同比-6.9%的负增长，增速降低8.4个百分点，主要由于基数高，棚改货币化大幅减少和一二线市场降温传导影响。三四线城市走势决定全国走势，棚改货币化走势决定三四线城市走势。预计2019年三四线城市棚改货币化带动销售面积增速7%，较2018年下滑6.5个百分点。

如果从2019年房地产政策来预测：第一，2018年“控房价”成效显著，2019年“稳房价”是基调。当前的调控成果来之不易，库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍必须放在突出位置。第二，地方政府有更大的调控自主权，将平衡“稳增长、保财政和房价上涨”压力，适度修正前期调控。如限价、限售、限签政策，在市场高温时起到迅速踩刹车的作用，随着市场平稳，势必清理退出。有些城市，也会将限购范围缩小，从全市划定到市内核心区。第三，涉及土地、租赁、保障的调控政策将进一步完善。如在一线城市增加共有产权房和租赁住房供应、创新土地出让模式逐步替代“价高者得”的传统招拍挂模式。