澳洲房地产业“入冬” 全球楼市或持续降温

澳洲房地产市场在2018年创造了金融危机后的首个“拐点”。地产研究机构CoreLogic最新数据显示，2018年全澳平均房价下跌近5%；截至2018年底，澳洲最大城市悉尼平均房价较2017年峰值跌超11%，超过30年前衰退期从峰值到谷底的跌幅。有分析称，澳洲楼市已“入冬”，并预计其2019年将持续疲弱。

2018年年末，全球多个国家和地区楼市纷纷降温。房地产市场“量价齐跌”最明显的除了澳洲，还有香港、加拿大等地。另外，受制于经济放缓和其他干扰性因素，美国、英国楼市也料将经历一场明显的降温。

澳洲房价创十年最大降幅

CoreLogic 1月2日发布的数据显示，2018年，全澳平均房价下跌近4.8%，创2008年金融危机以来的最大降幅，最大的两大州府城市、占到全澳六成成交额和四成成交量的悉尼和墨尔本，2018年房价分别下跌8.9%和7%；而与2017年的峰值相比，二者房价分别下跌11.1%和7.2%，悉尼自峰值的跌幅已经超过1989年-1991年衰退周期中房价从峰值到谷底的9.6%的跌幅。另外，12月，全澳房屋拍卖清盘率连续数周低于50%，这意味着成交量的低迷，也释放出明显的疲软信号。

CoreLogic研究主管Tim Lawless称，澳洲金融管理部门审慎监管局（APRA）的收紧信贷的措施是此轮下跌的重要原因之一，而且在2019年，“融资难”可能仍会是澳洲房地产市场改善的最大障碍之一。还有分析称，海外买家的减少、贷款利率的提高、房屋供应量的增加，市场对房价继续下跌的担忧等因素，都对房价产生了下行压力。

分析人士认为，尽管澳洲监管部门近日宣布了对限制政策进行松绑，但澳洲2019年的房地产市场仍将继续疲软。从历史数据看，澳洲房价在经历大幅下跌后往往需要数年才能恢复到周期峰值；澳洲房价在接下来一段时间大概率会继续保持跌势。

经济学家认为，房地产市场持续低迷会对经济造成负面影响。Lawless称此轮房地产市场下跌的负面影响可能比金融危机时候更严重，因为联邦政府的刺激政策发挥作用的空间不大，“现在，澳洲央行已经连续28个月将基准利率维持在1.5%的低水平，通过降息刺激经济已经没有什么余地。”另外，Lawless还指出，联邦政府将在5月进行大选，预计一些税收政策将会得到调整，届时房地产市场将进一步承压。

悉尼房地产分析机构SQM地产研究主管Louis Christopher说，成交数据显示，澳洲的房地产市场有可能走向“崩盘”轨道。德意志银行首席国际经济学家Torsten Slok日前曾列出2019年需要投资者注意的30项全球市场风险清单，其中就包括澳洲和加拿大房价的“崩盘”。

全球楼市普遍降温

除澳洲外，香港楼市同样“寒意”明显。香港土地注册处数据显示，2018年11月，香港住宅销售额为260亿港元，同比下降51.6%；销售量为2635套，同比下降54%。12月，香港特区政府正式声明不会出手救市，并且还计划大幅增加土地供应。这让机构普遍预计香港楼市还将继续下行。

加拿大楼市也是房价和成交量双双回落较大的市场之一。加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，2018年11月，全国房屋成交量环比下跌2.3%，价格同比下跌2.9%；10月，多伦多新建住宅价格指数同比下降1.4%，为22年来最大降幅。另据加拿大国家银行的最新房价指数数据，楼市依然处于困境中，10月该指数涵盖的11个城市中有8个城市房价出现下跌。CREA表示，升高的利率水平和严格的贷款审查规则将持续打压潜在买房者的情绪，加拿大房屋销量或将在2019年降至十年低位。CREA预计2018年房屋销量同比下降11.2%至45.8万套，为五年来新低；2019年，房屋销量和价格都将“受到约束”。

此外，美国楼市在经历了去年年初的火热行情之后，也在下半年出现降温迹象。美国全国地产经纪商协会（NAR）12月28日发布的11月成屋销售指数已降至2014年5月来最低，同比跌幅为7.7%，而此前10月数据也同比下跌约7%，是数年来首次出现同比下跌。12月26日公布的标普CoreLogic凯斯席勒房价指数也显示，美国房价增速正在延续减缓趋势。对于2019年的展望，虽然机构出现了一些分歧，但大多预测降温态势将在2019年延续。NAR预计2019年房价将继续上升，但上涨速度将放缓。房地产研究机构Green Street Advisors预计，2019年美国房地产价格将温和下降。房地产公司Keller William预测，2019年美国房价将下跌2%。在线房地产经纪公司Redfin预测，供应量的增加将导致房价进一步回调，甚至有可能低于2018年的水平。

虽然此前机构关于无协议脱欧将使英国房价暴跌30%的预测听起来有些“耸人听闻”，但在脱欧前景不明的影响下，英国房地产市场也在丧失吸引力。英国皇家特许测量师协会（RICS）称，2019年房屋销量将比2018年回落5%至115万套，同时房价增长也会停滞，伦敦等地甚至会出现温和下跌。